賃貸オフィス 新宿のデザイン
宅建業者の免許を下した都道府県や建設省では、業者名簿を備えて、一般の人たちが閲覧できるようにしています。
この名簿で、業歴、処分を受けたことがあるかどうか、同じ場所でどれくらい営業しているか、業態と業歴、経営状態、社員構成などがわかるようになっています。
また所属する団体も1つの判断材料です。
主な団体には㈱Ｆ動産協会（上場会社およびその系列会社の集まり）、都市開発協会（私鉄系だけの集まり）、㈱Ｎ本ハウスピルダー協会（中堅建売業者の集まり）、㈱Ｊ宅産業開発協会（中堅デベロッパーの集まり）、㈱Ｏ阪土地協会（関西の有力不動産企業）、㈱Ｔ部不動産協会（中京の有力不動産企業）などがあります。
これらの団体には自主規制などもあり、信用のない業者は所属できませんから1つの判断基準になります。
大手やしっかりした業者なら土地は自社の社有地にしていますが、弱小業者の場合は、土地は地主名義のままだった、借地だったする場合があります。
地主名義のときは、地主の売買承諾書があるかどうか確かめます。
また借地の場合は借地権譲渡が承諾されているかどうか確認しましょう。
また、建売住宅業者の資金繰りの関係で、土地に抵当権が設定されているかもしれません。
その場合はいつ抵当権が抹消されるのか、間違いないかを文書で約束させておきましょう。
土地の広さは目測ではわかりません。
土地家屋調査士の住所、氏名、押印のある実測図を見せてもらい、業者のいうとおりの広さかどうかを確認しましよう。
マンションと同様に「青田売り」といって、未完成の建売住宅を購入することがあります。
ところが前金などを支払ったあとで、業者が倒産してしまったという例もあります。
お金が戻ってこないだけでなく住宅も手に入りません。
そこで宅建業法では、こうした事故を防止するために、業者に「前金保証」を義務づけています。
業者は、未完成の建物を売る場合、金融機関あるいは建設大臣が認めた保証会社の保証を受けなければならないことになっています。
また広告などにもその保証会社の名称を明示しなければなりません。
したがって前金を払うときは、必ず引き換えに保証書をもらっておいてください。
有力業者には自社製の契約書がありますが、不明な点は納得のいくまで説明を聞きましょう。
さらに話し合いの段階で決まったのに契約書には記載がないものは「特約事項」として盛り込みます。
さらに約束違反に対する損害賠償を取り決めるのが違約金条項です。
違約金は、だいたい手付金と同額とする例が多く、宅建業法では代金の20％を超えてはならないことになっています。
住宅ローンに関する解約権ローン不成立の場合は手付金返済の上、解約できるように記載しておきます。
危険負担に関する事項契約後引き渡しまでの間に、建物が類焼した場合どちらが損害を負うか、通常は売主の責任とします。
また支払った代金は返してもらうよう取り決めます。
暇庇担保責任に関する事項土地や建物に当初からキズがあった場合、買主は発見してから1年以内に損害賠償の請求をできます。
また、そのかしのため、買った目的を果たせなかった場合は契約を解除することもできます。
さらに担保責任の期間を二年以上の一定期間に特約することもできます。
ただ最近は、大手メーカーなどは、10年保証など長期間保証を競う傾向にあり、ユーザーには有利になっています。
アフターサービスの期間と内容も盛り込み、保証書ももらっておきます。
また樹木や設備など、どこまで価格に含まれるかも明記しておくことです。
登記費用の負担どちらで負担するかも契約書に盛り込みますが、買主負担が一般的でしよう。
提携住宅ローン利用の場合は、その借入金額、融資銀行名、利率、返済方法なども明記しておきます。
租税公課の負担固定資産税や都市計画税などは、引き渡しのあとは買主の負担になるのがふつうです。
以上が契約書に盛り込む事項と契約時の主な注意点ですが、納得のいくまで話し合うことも忘れないでください。
ひと口に建売住宅といっても、いろいろな物件があり、たとえば大手デベロッパーや大手の不動産会社、建設業者の開発によるものは、すでにふれたように大規模開発のものが多く、一定レベル以上のものがふつうです。
逆に中小企業のものには、いわゆるミニ開発的なものもあります。
もう1つ公団.公社の分譲住宅があります。
J宅.都市整備公団が宅地開発をし、そこに公団や各地方のJ宅供給公社が建売住宅を建てて分譲するものです。
公社の場合は独自で宅地開発をし、分譲住宅や分譲マンションを供給するケースもあります。
この公団.公社の建売住宅は、前記の例でいうと大手のものと同様に大規模開発ですから、用地形式で環境は整備される特徴があります。
つまりショッピングセンターや公園、学校などが団地内につくられます。
ただ公団.公社による分譲住宅だから割安だろうと思われていますが、以前はそうでしたが、いまや価格は民間とあまり変わりません。
それでも抽選になるケースが多いのは、だまされないだろうという安心感が大きいからです。
民間でも大規模開発を手がける大手の場合は、知事の許可を得てやることと、指導要綱に沿って開発するため粗悪品はありません。
大規模分譲住宅になれば、公団.公社と民間の差は、いまやほとんどなくなったといってよいでしょう。
公団.公社のものにも、在来工法の木造もあれば、大手プレハブメーカーの規格型住宅などもあります。
連棟式低層住宅タウンハウスは、「西洋長屋」などという批判的な見方をする人もいますが、一種の「妥協住宅」といえます。
というのは、土地付き一戸建て志向の強い日本ですが、とても価格が高く手が届かない、マンションは嫌い、という人向きだからです。
ひと口にいうと一戸建てとマンションの中間的な住まいがタウンハウスなのです。
その点から妥協住宅とか合の子住宅といえると思うのです。
構造はこの形式がアメリカで普及したこともあって、ツーバイフォーエ法が中心です。
このほかプレハブ住宅、ユニット住宅でもタウンハウスが供給されています。
なかにはコンクリート住宅もあります。
いずれもいわゆる長屋と違う点は、敷地の利用が計画的で、コモンスペース（共用広場）を設けるなどしています。
したがって環境全体が整備されること、また各戸には専用庭があること、などの点でマンションより勝るというわけで、一戸建てファンも納得するわけです。
広い敷地に広い家、理想ですが、価格が高くなってしまうため、だいたい逆になる例のほうが多く見られます。
中堅クラスの建売住宅業者の集まりである「日本ハウスピルター協会」の調べによりますと、平成7年に首都圏で分譲された住宅を見ると、次のようになっています。
平均敷地面積は123.4㎡、建物床面積97㎡となっており、平均分譲価格は4639万円です。
全国平均に比べると約7.二％高く、価格的にはダウンしています。
これでわかるように敷地面積は約44坪で、4～5年前に比べると少し狭くなり、建物も平成3年の168.9㎡に比べると97㎡と小さくなっています。
ニーズが都心回帰化し、狭くても都心に近い家を求めたこと、それに対応したことを反映したようです。
その点は好ましいのですが、ここで建売住宅を選ぶ最後のチェックポイントとして、次の点を考えておいて欲しいと思います
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